虽说在90年代中期商品房市场还没有兴起，江川这样的小城市就更不要说了，但国内商业地产已成规模，搞商业地产开发绝对是一本万利的买卖，而龙景园罐头厂那块地皮位于城南中心，紧靠湘粤古道始发地、也是人流量最足商贩最多的裕仙街，接壤湘南学院，如果开发，商业价值是庞大的。

张云起道:“我想听听高总的想法。”

高山道:“你缺资本，但我有，包括外资资源，大概的框架可以这样，你和我，然后拉入一家外资地产，三家联合成立一个地产公司，当然，外资比例由我们两家实际控制，只要合资这个名头，以招商引资的名义开发龙景园老厂区。张总，你意向如何？”

高山侧头看向张云起。

目光有神，但切合实际，话说得也没错。

张云起虽然不缺钱，但这时他确实缺乏撬动商业地产的资本。

94年是国内经济进入新一轮高通胀期的第二年，就张云起的印象中，今年商品零售价格暴涨，起码超过20%，为此国家层面推出一系列稳定经济的紧缩政策，同时采取限期收回违规拆借贷款、加强对银行贷款额度的控制、提高存贷款利率等严格措施。

在这样的环境下，民营企业想从银行贷款相当困难，就算搞来常规贷款，高额的贷款利息也不是一般企业能够承受的。这是90年代中期，民营企业发展减速的一个重要原因。

云溪村龙景园新产业园那么大的一个项目，靠着杨家荣的授意，拿龙景园的资产抵押实打实的从银行贷两百万没有问题，但这毕竟是利国利民的农业实业，老厂区想要贷到两千万进行商业地产开发，不太现实。

其次，除了地块本身的级差价值外，90年代到21世纪初那段时间里，江川市国有企业的改制政策，导致启动商业地产的成本十分低廉。

按照市里面有关政策，商业地产开发用地改变属性增值部分，政府要提取70%！然而，如果是国企改制，这个比例可以降到40%以至是零！

同样的，地产开发需要一次性交够营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等等一系列税种，如果采用合作开发形式，只需预先缴纳契税，其他税种待完成形成效益后再作考虑。

这个政策是不是生孩子没**，后世那些累死累活买不起房子的996们吐槽的已经够多了，不过毫无疑问的是，在当时，这一政策导致了市里面很多地产公司对国营企业的土地蠢蠢欲动，但问题是，市里面极度不信任这些土著，90年代对外招商概念强烈，热衷于追逐洋资本，包括后期的开发，市里一向希望引进外面的资本。